데일리메디 강남의 새로운 강남권 '신도시' 뜬다!

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강남의 새로운 강남권 '신도시' 뜬다!


[ 2007년 12월 31일 23시 00분 ]

시장의 근본 원리는 수요와 공급이다. 이는 개원 시장에서도 마찬가지다. 환자가 찾아오도록 만들던지 아니면 환자가 많은 곳에 병원 문을 여는 것이 기본이다. 개원가에서 명당자리로 불리는 강남권은 전자로 볼 수 있다. 지역 자체가 명품 또는 상류층이라는 이미지로 굳혀져 성형분야를 중심으로 환자들이 몰리는 것. 하지만 이곳은 비싼 권리금과 독특한 마케팅, 실력 등 3박자를 갖추지 않으면 살아남지 못한다는 위험성이 내포돼 있다.

때문에 후자의 가능성이 많은 곳은 언제나 주목을 받는다. 대표적인 곳이 신도시 및 뉴타운 지역이다. 기존 시장이 없는데 고객은 늘어난다는 시장 안정성이 보장되기 때문이다. 즉, 강남권은 기득권자가 있어 진입하는 자는 그만큼 불리한데 이곳은 출발선이 같은 것이다.

이런 맥락에서 경기 남부의 신도시 예정지역이 개원 입지 중 최고 관심사로 떠오르고 있다. 이미 분당, 일산, 평촌 등 서울 근교의 신도시 지역의 성공사례를 접한 것도 이 지역을 선호하는 큰 이유 중 하나다.

한 개원입지 전문가는 “경기 남부 지역은 인구 당 의료기관 비율이 서울 및 부산, 구 도심지역에 비해 매우 낮을 뿐만 아니라 신도시를 비롯한 모든 지역에 걸쳐 인구 증가가 빠르게 이뤄지고 있다”고 진단했다.

그는 “신도시에 입주하는 인구 특성상 경제력을 어느 정도 갖추고 있고 건강에 대한 관심도 높은 편”이라며 “전문 진료과 개원이라면 지역적 특색에 맞는 경쟁력 갖추기가 선행돼야 한다”고 덧붙였다.

최고의 명품 입지 지향 ‘광교 신도시’

영동고속도로 동수원 IC주변인 수원시 이의·원천·우만동과 용인시 상현·영덕동 일대 1128만2000㎡에 조성되는 광교 신도시는 내년 9월 분양 후 2011년부터 입주한다.

최근 착공, 본격적인 조성공사가 시작된 이 곳은 앞으로 분양할 아파트 중 송파 신도시 다음으로 투자성 높은 경기 남부의 새로운 주거·업무·행정의 중심이 될 것이라는 평가가 지배적이다.

경기도와 경기지방공사가 자체 건설할 광교 신도시는 기존의 수도권 신도시에 비해 현저히 높은 녹지율과 낮은 인구밀도, 저렴한 아파트 분양가 등으로 인해 벌써부터 수요자들의 관심이 집중되고 있다.

2008년 9월 첫 아파트가 분양되는 광교 신도시는 2011년부터 본격적인 입주가 시작되며 2012년 말에는 경기도청을 비롯한 행정기관, 컨벤센터, 호텔, 백화점, 글로벌기업 등이 잇따라 입주하면서 신도시의 면모를 갖출 것으로 예상된다.

이에 따라 수원 광교 신도시 내 상가용지 우선 분양권은 프리미엄(웃돈) 호가가 억대를 형성하고 있으며 거래도 제한적으로 이뤄지는 실정이다.

하지만 분양권 대상자가 아직 확정되지 않은 상황이어서 자칫 투자금액을 모두 날릴 수 있어 보다 신중한 접근이 필요하다는 것이 전문가들의 지적이다.

경기지방공사는 광교신도시(341만평) 수용지역에서 농사를 짓거나 영업을 하던 주민들에게 생활대책 보상차원에서 6~8평 규모의 상가용지 우선 분양권을 감정평가금액으로 공급한 바 있다.

대상자 확정 및 계약 체결이 되지 않은 상태에서 분양권을 거래하는 행위 자체가 불법이어서 적발될 경우 처벌을 감수해야 한다. 또 분양권 가운데 이중으로 거래되거나 대상자가 아닌 사람이 판매한 속칭 물딱지도 한 푼의 보상을 받을 수 없다.

교통여건 개선 등 호재 갖춘 ‘동탄 신도시’

동탄 신도시는 이미 상가 분양이 거의 마무리됐지만 최근 정부가 동탄 2지구를 지정함에 따라 또 다시 관심의 대상으로 떠오르고 있다.

동탄 1지구는 270만평의 규모로 내년 12월까지 아파트 입주가 완료될 예정이며 상가들도 적절한 입지는 대부분 분양이 끝났다.

하지만 동탄 신도시 동쪽에 위치해 '동동탄'이라고 불리우는 동탄2지구는 980만㎡로 동탄 신도시의 2배에 달한다.

이는 분당(약 1960만㎡)보다 큰 규모다. 2009년 아파트 분양을 시작할 예정에 있어 상가분양은 2010년쯤에나 가능할 것으로 전망된다.

동탄 신도시에 입주가 완료될 경우 유입 예상 인구는 11~12만명으로, 동동탄은 유입 인구 역시 동탄신도시보다 훨씬 많다는 것이 대다수의 견해다.

상가컨설팅업체 관계자는 “동탄2지구는 상가비율이 2%이내로 희소성이 높아 투자 과열현상이 나타날 것으로 보인다”며 “동탄1지구의 경우 평당 9000만원에 이를 정도로 고분양가가 형성된 바 있어 2지구 또한 분양가가 상승할 가능성이 높다”고 평가했다.

그는 이어 “동탄신도시는 기존 270여평에 660만평이 확대돼 그로 인한 인프라시설이 늘어날 것으로 예상된다”며 “특히 지하철, 고속도로 등 교통여건이 개선되므로 장기적인 관점에서 지켜볼 만하다”고 덧붙였다

최고의 관심 '판교 신도시'

“서울 강남에 이어 분당신도시, 이제 남은 것은 판교 신도시 뿐이다.”

이 같은 관심사를 반영하듯 판교신도시 역세권 중심상업용지가 3.3㎡당 최고 9218만원에 분양됐다. 판교 중심상업용지 21개 필지에 대해 경쟁입찰을 실시한 결과 최저 4964만원 최고 9218만원에 낙찰이 이뤄진 것이다.

이는 공급예정가격 3488만원 대비 1.92배에 달하는 금액으로 3.3㎡당 조성원가 558만원 대비 12배에 이르는 금액이다.

판교 역세권 중심상업용지는 판교신도시에서 유일한 상권인 데다 수도권 남부 랜드마크로서의 기능을 담당할 것으로 예상되는 상징성과 희소성으로 인해 높은 가격에 낙찰된 것이라는 평가다.

또 판교신도 내에서 중심상업용지 판교 역세권 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업을 제외하면 이번이 처음이자 마지막이라는 점도 낙찰가가 높아진 것도 이유가 됐다. 이제까지 신도시에서 매각된 상업용지 가운데 최고 낙찰가는 작년 9월 동탄 제1신도시 우남퍼스트빌 상가로 3.3㎡당 8625만원이었다.

이번 판교 중심상업용지 중심 낙찰가는 강남권 요지의 상가 분양가를 넘어서고 있다는 것이 관련업계의 관측이다.

개원입지로 큰 기대를 모았던 판교 등 경기남부 지역이 강남을 능가하는 비용부담으로 수익 여부가 의문시 되고 있지만 이 지역을 향한 열기는 아직 뜨겁다.

한 개원입지 전문가는 “판교 중심상업용지 낙찰가가 높아 이곳에 지어지는 상가 분양가는 1층 기준 최저 6500만원에서 최고 1억5000만원에 달할 것으로 예상된다”며 “판교지역이 투자 및 개원입지로서의 가치가 높은 지역이지만 이처럼 높은 분양가가 제시될 경우 큰 수익을 기대하기 어려울 수 있다”고 말했다.

[위 내용은 데일리메디 오프라인 4호에서도 볼 수 있습니다]